Dobra umowa nie polega na tym, że „jakoś wygląda” i zawiera standardowe paragrafy. Dobra umowa ma chronić klienta wtedy, gdy pojawia się problem: opóźnienie w płatności, szkoda w gruncie, spór o zakres korzystania z nieruchomości, przeniesienie praw na inny podmiot albo konieczność demontażu infrastruktury po zakończeniu współpracy.
W jednej z analizowanych przez nas umów dzierżawy dotyczącej planowanej inwestycji wiatrowej wprowadziliśmy szereg zmian zabezpieczających właściciela nieruchomości. Nasze poprawki — zaznaczone w projekcie na czerwono — nie były kosmetyczne. Dotyczyły najważniejszych elementów umowy: pieniędzy, zakresu korzystania z gruntu, odpowiedzialności za szkody, podatków, wypowiedzenia umowy, służebności, przeniesienia praw oraz obowiązków po zakończeniu dzierżawy.
Precyzyjne określenie, za co klient ma otrzymywać wynagrodzenie
W tego typu umowach podstawowym ryzykiem jest zbyt szerokie oddanie nieruchomości do dyspozycji inwestora przy zbyt wąsko określonym wynagrodzeniu. Dlatego doprecyzowaliśmy, że przedmiot dzierżawy powinien obejmować konkretnie oznaczoną część nieruchomości, a ewentualna zmiana granic wymaga uzgodnienia z właścicielem. Co istotne, zmiana ta nie może prowadzić do obniżenia należności ani ograniczenia minimalnej liczby turbin bez odrębnej zgody właściciela.
Wprowadziliśmy także mechanizm „Minimalnej Liczby Turbin”, dzięki któremu wynagrodzenie nie zależy wyłącznie od decyzji inwestora, ile turbin ostatecznie postawi. Jeżeli klient rezerwuje swoją nieruchomość pod określoną inwestycję, powinien mieć zagwarantowane minimalne rozliczenie, nawet gdy inwestor później zmieni koncepcję projektu.
Ochrona przed niekontrolowanym korzystaniem z całej nieruchomości
W umowach inwestycyjnych często pojawiają się postanowienia pozwalające inwestorowi wchodzić na teren właściciela szeroko i elastycznie. Z punktu widzenia inwestora to wygodne. Z punktu widzenia właściciela — ryzykowne.
Dlatego wprowadziliśmy zasadę, że korzystanie z gruntu poza oznaczonym przedmiotem dzierżawy może następować tylko w zakresie koniecznym, po wcześniejszym zawiadomieniu, w sposób najmniej uciążliwy dla właściciela i prowadzonej działalności rolniczej. Co najważniejsze, takie dodatkowe korzystanie ma być odrębnie rozliczane, z obowiązkiem naprawienia szkód, utraconych pożytków i kosztów rekultywacji.
To praktyczna różnica. Bez takiego zapisu inwestor mógłby uznawać, że czynsz obejmuje także czasowe drogi, place montażowe, składowanie elementów, dojazdy czy awaryjne wejścia na inne części nieruchomości. Po zmianach klient ma podstawę do żądania osobnego wynagrodzenia i odszkodowania.
Podatki i opłaty po stronie inwestora
Jednym z najważniejszych obszarów zabezpieczenia są podatki, opłaty administracyjne i inne ciężary publicznoprawne. Inwestycja może spowodować zmianę klasyfikacji gruntu, wyłączenie z produkcji rolnej, powstanie podatku od nieruchomości, opłat planistycznych, geodezyjnych, sądowych lub notarialnych.
Wprowadziliśmy postanowienia, zgodnie z którymi ekonomiczny ciężar tych kosztów ponosi inwestor, a właściciel nie finansuje przedsięwzięcia z własnej kieszeni. Jeżeli formalnie decyzja podatkowa lub opłata zostanie skierowana do właściciela, inwestor ma obowiązek zwrotu tych kwot.
To zabezpiecza klienta przed sytuacją, w której podpisuje umowę z atrakcyjnym czynszem, ale później realny zysk zostaje pomniejszony przez podatki, opłaty i koszty, których pierwotny projekt nie przerzucał jednoznacznie na inwestora.
Rekultywacja i demontaż nie mogą być pustą deklaracją
Szczególne znaczenie mają obowiązki po zakończeniu umowy. Elektrownia wiatrowa, fundamenty, drogi wewnętrzne, place montażowe, kable, instalacje i inne nakłady mogą pozostać problemem właściciela przez wiele lat, jeżeli umowa nie reguluje dokładnie zasad ich usunięcia.
Dlatego doprecyzowaliśmy, że po zakończeniu umowy inwestor ma obowiązek usunąć infrastrukturę, przywrócić grunt do stanu poprzedniego i do kultury rolnej, a wszelkie koszty demontażu, transportu, utylizacji, rekultywacji, decyzji administracyjnych i opłat ponosi inwestor. Postanowienia te mają obowiązywać także po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy.
Wprowadziliśmy również zabezpieczenie finansowe — kaucję albo gwarancję bankową lub ubezpieczeniową — na wypadek, gdyby inwestor nie wykonał obowiązków demontażowych i rekultywacyjnych. To nie jest detal. To realne zabezpieczenie klienta przed kosztami, które po latach mogłyby być bardzo wysokie.
Kontrola nad przeniesieniem umowy na inny podmiot
W projektach inwestycyjnych często pojawia się możliwość przeniesienia praw i obowiązków na spółkę celową, inwestora końcowego albo podmiot finansujący. Samo w sobie nie musi to być złe, ale właściciel nieruchomości powinien wiedzieć, kto faktycznie staje się jego kontrahentem i czy ten podmiot będzie wypłacalny.
Dlatego wprowadziliśmy warunki przeniesienia umowy: brak zaległości wobec właściciela, pisemne przejęcie obowiązków, czasowe poręczenie dotychczasowego dzierżawcy oraz utrzymanie zabezpieczeń do czasu ustanowienia nowych.
Dzięki temu klient nie zostaje z umową przeniesioną na podmiot bez majątku, bez historii i bez realnej zdolności do wykonania wieloletnich obowiązków.
Po co klientowi analiza umowy przed podpisaniem?
Wieloletnia umowa dzierżawy pod inwestycję energetyczną to nie jest zwykły dokument. Może wiązać właściciela nieruchomości przez kilkadziesiąt lat, ograniczać sposób korzystania z gruntu, wpływać na możliwość sprzedaży nieruchomości, powodować skutki podatkowe i rodzić obowiązki wobec inwestora, banków, podwykonawców lub przyszłych nabywców projektu.
Nasza rola polega na tym, żeby przed podpisaniem umowy zobaczyć ryzyka, które dla klienta mogą ujawnić się dopiero po kilku latach. Sprawdzamy, czy umowa rzeczywiście odpowiada interesowi właściciela, czy wynagrodzenie obejmuje wszystkie formy korzystania z gruntu, czy inwestor ponosi koszty swojej inwestycji, czy właściciel ma narzędzia reakcji na opóźnienia, szkody i naruszenia, oraz czy po zakończeniu umowy nieruchomość nie zostanie z problemem technicznym, prawnym i finansowym.
Dobrze przygotowane uwagi do umowy nie służą komplikowaniu negocjacji. Służą temu, aby klient wiedział, co podpisuje, za co otrzymuje wynagrodzenie i jakie ma zabezpieczenia, gdy druga strona nie wykona swoich obowiązków.
Kancelaria Adwokacka adw. Jacka Pracza wspiera klientów w analizie, negocjowaniu i zabezpieczaniu umów dotyczących nieruchomości, inwestycji OZE oraz przedsięwzięć gospodarczych.